شراء شقة في إسطنبول أم دبي، ما هو الخيار الأفضل؟

istanbul real estate

العديد من المهتمين بالاستثمار العقاري يطرحون عادة نفس الأسئلة المتعلقة بنوعية الاستثمار والعائد منه ومدة استرجاع رأس المال، ولكن القليل منهم من يطرح الأسئلة المتعلقة بالوجهة الأفضل للاستثمار العقاري، ولأن أمر مقارنة الوجهات الاستثمارية ليس بالأمر السهل، فسنتطرق في بعض مقالاتنا الى مقارنة أهم الوجهات الاستثمارية في العالم وسنقارنها بالوجهة المفضلة لدى أغلب المستثمرين العقاريين في العالم، تركيا.

سنتطرق في هذه المقالة الى مقارنة الاستثمار العقاري في عاصمة الشرق الأوسط دبي وعاصمة العالم إسطنبول.

ما الذي يجب أن تعرفه عن سوق العقارات في دبي؟

لقد عانى سوق العقارات في دبي من سلسلة من الارتفاعات والانخفاضات في السنوات الأخيرة، وعلى الرغم من أن السوق ككل يعتبر ثابتا بشكل عام، انخفضت أسعار المساكن بنسبة 17٪ بين عامي 2014 و2016، ومن المرجح أن تنخفض أكثر في عام 2018 على الرغم من ارتفاع طفيف في ديسمبر 2017. في الوقت الراهن، ينقسم الخبراء إلى ما بين الاعتقاد ان السوق متغير جدا من جهة، والتنبؤ بانه ثابت من جهة أخرى.

وبشكل عام، قد يكون هذا وقتا جيدا للشراء مقابل التأجير في دبي، حيث أن أسعار العقارات منخفضة وسوف ترتفع في نهاية المطاف، حيث أن الدرهم الإماراتي مرتبط ارتباطا وثيقا بالدولار الامريكي القوي حاليا.

السوق العقاري التركي

النمو الاقتصادي هو ميزة كبيرة لأولئك الذين يرغبون في الاستثمار في تركيا أو في إسطنبول خصوصا، فهذه المدينة لديها واحدة من الأسواق الاستثمارية الأكثر جاذبية في العالم. ويجب إدراك حقيقة أن الوقت قد حان للاستثمار في اسطنبول؛ فتطوير نظام التمويل العقاري، المجمعات السكنية الضخمة التي يتم بناؤها وطرق التصميم الحديث، وتطوير التكنولوجيا قد وضعت فهم جديد للسوق العقاري في تركيا.

بعد تتبع أحداث السنوات الأخيرة في المنطقة و أوضاع الجمهورية التركية، لا يمكننا سوى أن نستنتج أن السوق العقاري في تركيا سوق واعد بامتياز و وذو مناعة قوية ضد الأزمات، فأسعار العقارات في إسطنبول دائمة الارتفاع في أغلب مناطق المدينة، وهذا بسبب المشاريع الضخمة التي تقدم عليها الحكومة التركية، مثل قناة إسطنبول، المطار الثالث ومشاريع أخرى ستجعل من إسطنبول أكبر فرصة استثمارية في العالم، ورغم المشاكل السياسية التي تمر بها منطقة الشرق الأوسط والانقلاب  العسكري الذي مرت منه الجمهورية التركية، إلا أن السوق التركي أثبت أنه سوق ثابت و مقاوم للصدمات و ارتفاع مؤشر الثقة الاقتصادية في تركيا بالسنة الأخيرة هو أكبر دليل على ثقة المستثمرين في السوق التركي.

أهمية الموقع الاستراتيجي

تعتبر مدينة إسطنبول مركزا عالميا بامتياز، وبغض النظر عن التاريخ الكبير للمدينة، فموقع إسطنبول الاستراتيجي يجعل منها مركزا للتجارة عبر العالم، فهي المدينة الوحيدة في العالم التي تقع على امتداد قارتين (اسيا وأروبا) وتقع على بعد بضع سويعات من أكبر العواصم العالمية، وافتتاح مطار إسطنبول الثالث والذي سيكون أكبر مطار في العالم من حيث القدرة الاستيعابية للمسافرين سيجعل من عاصمة العثمانيين أكبر الوجهات السياحية، التجارية والاستثمارية للقرن.  وهذا ما يجعل الموقع الاستراتيجي لمدينة اسطنبول مفضلا على الموقع الاستراتيجي لمدينة دبي، التي تعتبر هي أيضا مركزا اقتصاديا مهما لمنطقة الشرق الأوسط ووجهة سياحية مميزة.

هل يمكن للأجانب شراء العقارات في إسطنبول ودبي؟

نعم بالتأكيد. في دبي وبسبب التغييرات القانونية التي اجريت في عام 2002، يمكن للأجانب شراء وبيع وتأجير العقارات في دبي دون أي لوائح أو إذن خاص ونفس الأمر بالنسبة لتركيا، فبعد إلغاء قانون المعاملة بالمثل، أصبح للأجانب حق التملك في تركيا، ولكن هنالك فرق شاسع في نوعية التملك بين البلدين.

في تركيا، يمكنك تملك بيتك كليا وهذا ما يسمى بالتملك الحر، حيث يصبح العقار ملكا لك بعد شرائه ويمكن للأبناء توارث العقار ببساطة وبدون أي تعقيدات قانونية، وهذا عكس التملك لأجل محدود الرائج في مدينة دبي وبعض المدن الكبرى للإمارات العربية المتحدة حيث تمتد مدة التملك لأجل محدود وغالبا ما تتراوح هذه المدة بين 49 و99 سنة، ما يجعل توريث العقار أمرا صعبا أو مستحيلا مع وجود بعض الاستثناءات في بعض المناطق.

أسعار عقارات دبي أعلى بكثير من أسعار عقارات اسطنبول

لا يمكن مقارنة الأسواق العقارية بدون مقارنة أسعار العقارات في هذه الأسواق، وفي مدينة دبي، تعتبر أسعار شراء العقارات في بعض مناطق هذه المدينة الكبيرة جداً مرتفعة، وفي الجدول أسفله، سنقارن أسعار تملك شقة بغرفتين وصالة بين مدينة دبي وإسطنبول، ويمكن الاستنتاج أن السوق الأنسب للتملك العقاري هو إسطنبول نظرا لكون أسعارها جد تنافسية مقارنة بالأسواق العقارية الأخرى.

دبيمنطقة العقارسعر العقار
غرفتين وصالةدبي مارينا667 ألف دولار
غرفتين وصالةالبرشة816 الف دولار
غرفتين وصالةغرهود950 ألف دولار

اسطنبولمنطقة العقارسعر العقار
غرفتين وصالةمنطقة بهجة شهير150 ألف دولار
غرفتين وصالةمسلك400 ألف دولار
غرفتين وصالةزكريا كوي500 ألف دولار

ملاحظة: متوسط هذه الأسعار هي قيمة تقريبية تم استنتاجها من الأسعار المعروضة لدى بعض الشركات الانشائية بإسطنبول ودبي.

أسعار العقارات تتغير حسب تغير العرض والطلب، والطلب الكبير الذي يشهده القطاع العقاري في تركيا يجعل أسعار السوق في ارتفاع دائم والعائد الاستثماري من العقارات مرضيا جدا للمستثمرين، ويجب أن نأخذ بعين الاعتبار أن الطلب على العقارات في تركيا يفوق العرض بكثير وهذا بسبب الطلب الضحم من طرف الاتراك على العقارات والتسهيلات التي توفرها الحكومة للمتملكين في تركيا.

العائد الاستثماري في إسطنبول ودبي

يمكننا أن نقول إن العائد الاستثماري للعقارات في دبي أصبح منخفضا جدا في السنوات الأخيرة نظرا للتقلبات الاقتصادية التي تعيشها الأسواق الاماراتية، الا ان الاستثمار في العقارات الفندقية هو الخيار الأفضل في دبي للحصول على عائد استثماري جيد. على غرار مدينة إسطنبول التي تعتبر أحد أسرع المدن العالمية في ارتفاع أسعار العقارات فيها، وهذا كما شرحنا سابقا بسبب ارتفاع الطلب من طرف السكان المحليين، ما يضمن للمستثمر عائدا استثماريا مضمونا ومرتفعا.

قوانين التملك ورسوم التملك

تتميز قوانين التملك العقاري في تركيا بشموليتها وصرامتها، وتضمن كل الحقوق للمتملكين بالجمهورية التركية، ومن بين أهم نقاط القوة التي تتميز بها قوانين التملك في تركيا هي أنها تضمن حقوق الأجانب بقدر ما تضمن حقوق المواطنين الأتراك، فبعد الغاء قانون المعاملة بالمثل، عملت تركيا على تقوية قطاع الاستثمار العقاري وتوفير بيئة آمنة للمستثمرين الأجانب وذلك لرفع مؤشر الثقة في السوق العقاري التركي، وقد خفضت تركيا رسوم التملك لتصبح مناسبة جدا لأصحاب الدخل المحدود.

الجدول أدناه يظهر الرسوم التي سوف تواجهها عند شراء العقارات في تركيا مقارنة مع الإمارات العربية.

رسوم التملك في الإمارات العربية المتحدة:

نوع التكاليفالتكاليفمثال لتكلفة شراء شقة 1+1 بمساحة 70 متر في دبي بسعر 400 ألف دولار
رسوم نقل العقار في دبي4٪ بالإضافة إلى 540 درهم إماراتي 16140 دولار
رسوم التسجيل455 دولار للعقار الذي سعره يكون اقل من 136 الف دولار
الف دولار للعقار الذي يتجاوز سعره عن 136 الف دولار
1000 دولار
رسوم تسجيل الرهن العقاري0.25٪ من القرض + 10 دراهم
رسوم أخرى لتجهيز الرهن العقاريما يصل إلى 1٪ من مبلغ القرض
رسوم وكالة العقارات2٪ من رسوم الشراء8000 دولار
رسوم نقل الطابو1600 دولار – 2700 دولار1600 دولار
متوسط التكاليف الإجمالي *تقريبية26740 دولار

رسوم التملك في الجمهورية التركية:

نوع التكاليفالمبلغمثال لتكلفة شراء شقة 1+1 بمساحة 70 متر في تركيا بسعر 200 ألف دولار
ترجمة وتصديق جواز سفر المالك للغة التركية100 دولار أمريكي100 دولار
رسوم الحصول على سند ملكية العقار (Tapu) باسم المالك الجديد90 دولار أمريكي90 دولار
ضريبة تملك العقار في الجمهورية التركية3.9% من القيمة الإجمالية للعقار.7800 دولار
رسوم إستدعاء مترجم "إنجليزي - تركي" ومسجل لدى نقابة المترجمين في تركيا100 دولار أمريكي100 دولار
رسوم تقديم طلب نقل ملكية العقار (تدفع لمكتب الخرائط في دائرة الأراضي والسجل العقاري)200 دولار أمريكي200 دولار
رسوم البلدية السنوية وهي بنسبة0.03% من قيمة العقار60 دولار
التأمين الإلزامي السنوي على العقار (DASK) ضد الزلازل والكوارث الطبيعية2 دولار امريكي على كل متر مربع140 دولار
متوسط التكاليف الإجمالي *تقريبية8490 دولار

خطة الخروج

لا يجب التفكير فقط في شراء العقار وسهولة خطوات التملك في وجهتك المفضلة، يجب التفكير أيضا في خطة الخروج، ونقصد بخطة الخروج، بيع العقار.

بيع العقار في مدينة إسطنبول يعتبر سهلا جدا، ونظرا للطلب المتزايد على العقارات (فئة البيع الثاني) فمن السهل جدا بيع عقارك، ويمكن للمواقع العقارية المعروفة في تركيا مساعدتك على ذلك وبدون تكاليف مرتفعة، حيث لا تتجاوز تكاليف بيع العقار في تركيا الألف دولار. بينما بيع العقار في دبي يلزمك ببعض المصاريف الضرورية لإتمام عملية البيع.

هذا الجدول يوضح الرسوم التي يجب دفعها أثناء بيع العقار في مدينة دبي:

الرسومالتكلفة
شهادة عدم الممانعة (نوك) ورسوم المشرفبين 300 دولار و1300 دولار
رسوم الغاء الرهن العقاري1٪ من المبلغ المتبقي أو 2500 دولار.
رسوم النقل (عند الاقتضاء)1600 دولار – 2500 دولار
رسوم إقفال قرض المنزل (عند الاقتضاء)700 دولار

خلاصات…

ترجع قوة السوق العقاري التركي الى اعتماد هذا الأخير على الطلب الداخلي للعقارات، حيث أن نسبة تملك العقارات في تركيا من قبل الأتراك تتجاوز 93٪، اي أن الطلب المحلي للعقارات في تركيا ضخم جدا، على عكس مدينة دبي التي يعتمد السوق العقاري فيها على الأجانب المقيمين وغير المقيمين، وهذا ما يجعل السوق العقاري بدبي مهددا بالانهيار في أي لحظة جراء بيع هذه العقارات أثناء الأزمات وبالتالي مخاطرة أكبر.

ويجمع خبراء العقار في المنطقة أن الاستثمار العقاري في السوق التركي يوفر ضمانات أكثر و أفضل من الاستثمار في السوق العقاري الاماراتي ويرجع ذلك الى ثبات و توازن السوق التركي و النمو الذي يشهده القطاع العقاري التركي، (نظرا لتفوق الطلب على العرض)، و كشركة عقارية تعمل على توفير أفضل الخيارات الاستثمارية لعملائها، فنحن على يقين أن الاستثمار الأذكى في سوق العقارات ينتج عن المعرفة التامة بحيثيات السوق و تفاصيله، و هذا ما يجعل فريق اكسترا العقارية يعمل يوميا من أجل توفير المعلومة الصحيحة و الموثوقة لكل العملاء.

المصادر :

souqalmal ; famproperties ;

Leave a comment

البحث عن عقارات تركيا

دعنا نساعدك الان!

أو اتصل بنا على

+90 549 250 6000

info@extraproperty.com

أحدث المشاريع